Comprou um imóvel por meio de um contrato particular de Promessa de Compra e Venda e não realizou a escritura pública? Está com dificuldades de exigir que o Promitente Vendedor transfira o imóvel para o seu nome? Saiba como resolver:
O que é adjudicação compulsória?
Adjudicação compulsória é ação que pode ser manejada pelo promitente comprador para aquisição da propriedade imobiliária negociada com o promitente vendedor através de “promessa de compra e venda”, sem cláusula de retratabilidade, quando este se nega a transferir o bem negociado depois de quitado o preço. A sentença substitui a vontade da parte inadimplente.
De acordo com as regras do artigo 216-B da LRP, introduzido pela Lei 14.382/2022 deverá ser processado inteiramente junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Não será necessário neste procedimento, tal como previa o projeto de lei originário, a ata notarial (art. 384 do cpc). o procedimento deve contar com assistência obrigatória de advogado e, como os demais procedimentos notariais e registrais da seara extrajudicial irradiados pelas regras Provimento CNJ 100/2020.
A adjudicação compulsória poderá ser utilizada quando o interessado demonstrar que quitou o preço alinhavado através de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (ou Cessão) e não obteve consensualmente a competente Escritura de Compra e Venda que lhe permite a regularização imobiliária com a transferência no Registro de Imóveis. Os artigos 1.417 e 1.418 dão os contornos do direito que assiste ao promissário comprador, senão vejamos:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Com fulcro nas regras já existentes no art. 216-B da LRP, através de requerimento assinado por Advogado deverão ser juntados no Cartório de Registro de Imóveis os seguintes documentos:
a) Instrumento de promessa de compra e venda;
b) Prova do inadimplemento;
c) Certidões;
d) Comprovante de pagamento, bem como dos Impostos;
e) Procuração com poderes específicos;
A adjudicação compulsória extrajudicial consiste no direito do promitente comprador de promover a adjudicação diretamente no Cartório de Imóveis, garantindo celeridade e maior segurança a quem adquire imóvel através da promessa de compra e venda.
Os cartórios extrajudiciais têm prestado excelentes trabalhos, com grande agilidade e rapidez, em proveito da população. E isso tem cada vez mais se ampliado com um fenômeno crescente chamado de desjudicialização. Este é mais um exemplo que certamente fará grande sucesso.
Por
Adv. Lucas Fernando Lopes Pinto – OAB/PR 111.544 – Direito Imobiliário.